在写字楼行业，项目经理这个岗位可真是个“千面手”，得跟上头拍板还得低头干活，还得在甲方和开发商之间圆森林。 那会儿做保洁要么保安，只要盯着干活就行，出差不必忒频繁。项目经理不一样，这活儿是全天候悬在半空，电梯坏了得推下去，会议开了得回来，甲方突然要改户型，还得没日没夜地跑工地。

这种时候，只要有人盯着你们，你就算跪着也得把活干完。 目前的写字楼项目，别光盯着大楼盖得高不高，得琢磨着如何让人愿意住。

这几年，大家越来越看重“里子”，不只是是得房率、得房率高不高，更看重周边配套是不是成熟。

比如之前那个大金融区的综合体，周边配套还没建好，项目开盘时热得差点把邻居家顶破窗，目前算下来，实际入住率才勉强过 45%，亏得血本无归。 做项目前，你得像个侦探一样，把周边地图摸透。老式写字楼讲究位置，核心位置要价高；但目前的年轻人，特别是年轻的白领，更看重进食、就寝、出门有没有地铁和公交。

要是一坐电梯就到了菜市场，要么对面就是没规划好的工地，哪怕物业费再高，没人愿意住。

比如咱们在重庆做的一个项目，周边主要靠地铁，但10 公里外全是烂尾楼，业主刚进去就吐槽“路不通”，结局入住率没两成。 并且，写字楼里的“人”才是硬通货。

那会儿认定只要人住上就是成功，目前不中。目前的业主，特别是高净值人群，看重的不是“住进去”，而是“住得舒服”。你得知道这点：要是这栋楼临近医院，晚上还得得报警修路灯，要么对面就是工厂，半夜整个楼都宁静不了，这种地方的物业费，你付得起吗？ 故此在招项目经理的时候，不能只盯着他有没有 PPT 做得花好。你得看他有没有先前的案例，能不能说清楚那个“人少、地杂、配套差”的项目，为啥最终还能卖个好价钱。

比如有的项目开发商想卖 1 万，结局卖到 1.2 万，项目经理得把“出于周边无障碍改造滞后害得的人流不足”这种卖点，给甲方讲得明明白白，不然甲方认定你无能。 自然，招人也得小心。有些项目经理，上来就跟你谈，认定只要楼盘大、楼高，就能赚钱。

这种忒好办了，就连有点坑。你得问清楚，这种项目标优势到底在哪儿？要是是新盘，那得看开发成本能不能压下来；要是是老盘，那得看能不能做增值服务，比如把外卖送到楼下，把快递直接送到门口。 另外，目前的写字楼竞争，还得看你如何让业主愿意付高物业费。

这钱可不好赚。

要是业主都在为了停车费吵，要么天天在群里骂开发商，你就算把楼修得再完美，也没人愿意住。

这时候项目经理得学会“谈判”，如何跟业主讲，如何跟开发商讲，如何把利益点找出来。 比如，有个项目是纯靠“托克”概念卖出的，花了 2000 万把楼卖了，结局入住率只有 30%，最终扣除开发成本 3000 万，亏得精光。项目经理要是这时候还认定自己“扛住了”，那肯定不中。你得让他知道，目前的市场不讲情面，只有真本事，要么做精品，要么做刚需。 并且，项目经理的“情绪管理”也挺关键。甲方想砍预算，开发商想多分利润，业主想快点入住，你都得应付。

有时候甲方让你通宵加班，你累得半死，最终还得逼着甲方签个补充协议，里面约定“若半年内未达约定，甲方有权退约，开发商退还 50% 定金”。

这种时候，别光想着干活，还得会狡辩。 还有，不能光盯着大楼本身。目前大量高端项目，实际上是靠“社区运营”活下来的。你得知道，要是这栋楼里有个业主突然生病，你该不该去接个电话？要是这栋楼离商圈 500 米，你周末能不能在楼下接个外卖？这些细节，都能体现你是一个懂生活的项目经理，还是只会搬砖的。 总结来说，招一个合格的写字楼项目经理，你得看他能不能在混乱中理清思路，能不能在艰难中挖掘价值，能不能在甲方和开发商之间找到平衡点。别只盯着那些高大上的数据，要去看看背后的真逻辑。

毕竟，写字楼项目，拼的不是大楼有多高，而是哪位能把这里变成大家愿意每天出门、每天回家，并且离不开的“家”。