宁波市物业项目服务退出管理暂行办法（试行）

依法依规·平稳有序·权责清晰·共赢退场

随着城市更新加速与居民服务需求升级，宁波物业行业正经历从“粗放管理”向“精细服务”的深刻转型。然而，物业项目服务退出机制长期缺乏规范指引，导致“物业跑路”“业主被弃管”“交接扯皮”等乱象频发。202X年，宁波市住建局联合多部门出台《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，首次系统构建“协商退出、服务前置、账目透明、调解兜底”的全周期退出机制，为全市2800余个住宅小区提供可操作、可追溯、可复制的退出路径。本文将从政策背景、核心条款、操作流程、补偿测算、典型纠纷及应对策略等维度，结合真实案例，为您深度解析如何让一次“退出”成为服务品质的再出发。

? 政策核心理念： “物业退场不是终点，而是服务交接的新起点”

《暂行办法》的五大制度创新

?️ 协商退出机制

明确将“双方协商”作为退出前提，禁止物业单方面停服务或业主单方面拒交接。物业需提前30日书面告知退出意向，业主委员会应在15日内组织协商；无业委会的，由社区居委会牵头组织。

? 服务前置义务

实行“先服务、后退出”原则。退出期间物业不得降低服务标准，必须继续履行安保、保洁、设施维护等基本义务，直至新物业接管或政府指定临时托管。否则视为违约，业主可追偿损失。

? 账目公开强制

退场前须完成“三清”：账目清、资产清、资料清。需提供近2年服务成本明细、维修资金使用记录、公共收益收支台账，并经第三方审计或双方签字确认。未公开者，退出程序自动中止。

⚖️ 补偿分级制度

补偿非“赔偿”，而是对已履行服务的合理对价。按小区规模分级设定上限：
• 小型（＜5万㎡）≤3万元
• 中型（5-10万㎡）≤5万元
• 大型（＞10万㎡）≤8万元
具体由双方协商，可分期支付。

调解中心街道调解兜底

对协商不成的，街道办应在5个工作日内启动调解程序；调解失败的，引导通过司法确认或诉讼解决。调解过程全程记录，结果纳入企业信用档案。

? 退出过渡期

明确最长过渡期≤60日。期间物业继续服务，业主按原标准缴纳物业费；过渡期满未交接的，住建部门可依法暂停其在甬承接新项目资格。

? 政策原文依据：
《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第8条：“物业服务企业退出项目，应当与业主委员会（或社区居民委员会）协商一致，并签订退出协议。协商不成的，应当通过街道（镇）物业纠纷调解委员会调解，调解不成的，依法通过诉讼解决。”

物业可退出的法定前提条件（缺一不可）

根据《暂行办法》第5条，物业申请退出须同时满足以下条件：

✅ 全要素退出前提清单

1. 服务履约完成

无重大违约行为（如擅自停水停电、降低服务标准超30日）；近1年无重大安全责任事故。

2. 账目已公开

提供经双方确认的财务清单，含：
• 公共收益收支表
• 维修资金使用明细
• 代收费用结余证明

3. 设施状态达标

电梯、消防、安防等设施通过年检；绿化、保洁、安保等基础服务未中断。

4. 退出意向已公示

在小区主入口、业主群、公告栏公示≥15日，无业主提出书面异议。

5. 新物业已确定

已签订新物业服务合同，或明确由社区居委会实施临时托管。

6. 补偿方案已确认

就退出补偿金额、支付方式达成书面协议，或经街道调解确认。

⚠️ 特别注意： 若小区处于质保期内或存在重大安全隐患（如电梯故障未整改），物业不得以“合同期满”为由单方面退出，否则将被计入信用黑名单。

物业退出全流程时间轴（含关键节点）

T-30日物业发起退出意向

物业向业委会（或社区居委会）提交《退出意向书》，说明退出原因、拟退出日期、服务交接计划。同步在小区公示栏、业主群发布公告，公示期≥15日。

T-15日启动协商程序

业委会应在3日内组织首次协商会议；无业委会的，由社区居委会在5日内组织。协商内容包括：
• 补偿金额与方式
• 交接清单与标准
• 过渡期服务要求

T-7日签订退出协议

双方达成一致后，签订《物业服务退出协议》，明确：
• 退出生效日
• 财产清单移交时间
• 账目审计方式
• 违约责任条款
注：协议需报街道备案，否则无效。

T日正式退出生效

退出协议生效日。物业停止收取新物业费，但须继续提供基础服务至新物业入驻或临时托管启动。

T+7日完成财产与资料移交

物业向业委会或新物业移交：
• 物业办公用房、设备用房
• 公共设施设备清单及维保记录
• 业主信息档案（涉隐私部分脱敏）
• 公共收益账户及余额

T+30日内补偿款支付

业主方按协议支付补偿款（可一次性或分2期）。逾期未付，物业可依法追偿；物业逾期未移交，业主可拒付补偿。

T+60日内过渡期结束

新物业全面接管或临时托管启动。住建部门对退出过程进行信用评价，结果纳入“宁波物业信用平台”。

? 实操提醒： 某小区曾因未在T+7日前完成移交，导致电梯维保合同中断，引发停梯纠纷。最终物业被罚扣信用分12分，3个月内不得参与新项目投标。

补偿标准与测算逻辑（附真实案例）

《暂行办法》第12条明确：补偿非惩罚性赔偿，而是对已履行服务的合理对价。补偿金额应综合以下因素协商确定：

? 小区规模系数

• 小型（≤5万㎡）：基础补偿≤2万元
• 中型（5-10万㎡）：基础补偿≤4万元
• 大型（＞10万㎡）：基础补偿≤6万元
• 特大型（＞20万㎡）：上限8万元，可协商上浮10%

? 设施老化系数

• 新建小区（≤3年）：系数0.8
• 成熟小区（3-10年）：系数1.0
• 老旧小区（＞10年）：系数1.2
• 含电梯/会所/泳池：额外+15%

? 服务履约系数

• 全年无投诉：系数1.3
• 投诉率≤5%：系数1.1
• 投诉率5%-15%：系数1.0
• 投诉率＞15%或重大事故：系数0.7

? 退出时机系数

• 合同期满正常退出：系数1.0
• 因业主原因提前解约：系数1.3
• 物业单方违约退出：系数0.5
• 不可抗力退出：系数0.8

? 案例测算：鄞州区“绿洲花园”（中型小区）

小区情况： 总面积8.2万㎡，2015年交付，有电梯32部，业主2100户，物业合同期满退出。

补偿计算：

基础补偿：4万元（中型上限）
设施老化系数：1.0（成熟小区）
服务履约系数：1.2（全年0投诉）
退出时机系数：1.0（正常到期）
最终补偿： 4万 × 1.0 × 1.2 × 1.0 = 4.8万元

实际签约时，双方协商为4.5万元，分两期支付（退出时付60%，移交后付40%）。

? 重要提示： 补偿不包含：
• 业主预缴的物业费（应全额退还）
• 公共收益结余（应移交业委会）
• 维修资金余额（应专户转入新物业）
物业不得以“未收齐物业费”为由拒绝退场！

典型场景与实操案例解析

? 场景一：业委会缺位下的退出

案例： 海曙区“阳光苑”（2008年建），业委会到期未换届，物业以“合同期满”申请退出。

操作：

社区居委会代行业委会职责，组织业主代表协商
街道办启动“临时托管”预案，指定某物业企业过渡
补偿按小型小区上限2万元执行（因无业委会不适用大型系数）
最终45日内完成交接，未发生服务中断

⚖️ 场景二：账目争议纠纷

案例： 慈溪某小区，物业称“公共收益结余12万元”，业主质疑数据真实性。

操作：

业主申请街道调解，要求第三方审计
审计结果：结余仅3.2万元（物业多列支出8.8万元）
物业被扣信用分8分，并支付审计费
最终补偿调整为：基础4万 - 多列支出1.5万 = 2.5万元

老旧场景三：老旧小区退出保障

案例： 镇海老厂区改造小区（1995年建），无电梯、无专业维保，物业欲退出。

操作：

街道协调住建局提供“老旧社区退出专项补贴”3万元
物业先投入5万元完成消防系统整改（计入补偿抵扣）
补偿总额：3万（基础）+1.5万（整改）=4.5万元
由街道指定国企物业临时托管1年

? 场景四：快速退出通道（协商成功）

案例： 余姚“云溪华庭”（2020年交付），新旧物业无缝交接。

操作：

原物业提前60日书面告知退出意向
同步启动新物业招标，15日内确定接盘方
补偿仅0.8万元（小型小区+服务优秀+正常到期）
全程用时28天，实现“零投诉、零停摆”

? 政策红利： 对主动协商、按时交接的物业企业，住建部门将：
• 在信用评价中加3分
• 优先推荐参与政府保障性住房物业服务项目
• 免于当年“双随机”高频检查

高频问题解答（FAQ）

❓ 物业说“业主没付清前期费用，我不能退”——合法吗？

不合法！《暂行办法》第15条明确规定：物业费、水电费等历史欠款问题，不得作为拒绝退场的理由。业主可另行主张债权，但物业必须履行交接义务。否则，业主可向住建部门投诉，物业将被处以信用扣分、暂停投标资格等处罚。

❓ 业委会已解散，物业能否直接退出？

不能！ 业委会解散不等于退出自由。此时应由社区居委会代行职责，组织业主代表协商。若60日内仍无法协商，街道办应启动临时托管程序，确保服务不断档。强行退出将视为严重违约。

❓ 业主能主动要求物业退出吗？如何操作？

可以！ 根据《暂行办法》第4条，业主可依据《民法典》第278条，经“双2/3参与、双1/2同意”形成决议，要求物业退出。操作流程：
① 10%以上业主联名发起提议
② 街道办指导成立换届小组
③ 召开业主大会表决
④ 表决通过后书面通知物业
注意：需提前90日通知，并给予合理交接期。

❓ 过渡期内物业费怎么收？给谁？

过渡期内（最长60日），物业继续提供服务，业主应按原合同标准缴纳物业费，但缴费对象为：
• 若新物业已确定：直接支付给新物业
• 若未确定：支付给原物业，但需签订资金监管协议，确保专款专用
严禁物业在交接期间提高收费标准！

❓ 退出后发现物业藏匿公共收益，还能追偿吗？

可以！ 根据《暂行办法》第21条，业主有权在退出后2年内主张公共收益返还。若发现物业隐瞒、转移收益，可：
① 向街道办申请重新审计
② 向住建部门举报，要求信用惩戒
③ 直接向法院提起民事诉讼，主张返还+利息+赔偿
提示： 退出协议中未放弃追索权的，可主张3倍惩罚性赔偿。

结语：退场是服务的延续，而非终点

次规范的物业退出，不是“甩包袱”，而是对小区治理能力的检验。它考验物业的契约精神，也检验业主的自治水平。《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》的出台，让“退”有了路径、“走”有了尊严、“换”有了保障。当每一次服务交接都成为信任的再出发，我们的社区，才能真正从“住有所居”迈向“住有优居”。

? 政策咨询：宁波市住建局物业处 0574-8718XXXX
? 投诉平台：nbwy@ningbo.gov.cn
? 政策原文：http://zjw.ningbo.gov.cn/art/202X/XX/XX/art_XXXXXXX.html