项目概况｜时代中国广州旧改项目-广州旧改时代项目全景解读
什么是“时代中国广州旧改项目”？
“时代中国广州旧改项目”是时代中国集团在广州市范围内系统性推进的城市更新系列工程，涵盖多个重点片区的城中村、旧厂区、旧商业区改造。其中，“广州旧改时代项目”作为其核心示范工程，以“功能优化、生态修复、文化传承、社区复兴”为四大原则，致力于打造可复制、可持续的城市有机更新范式。
项目并非简单“拆旧建新”，而是通过系统性规划，同步推进基础设施升级、公共服务提升、产业导入与社区治理重构，真正实现“改一座村、兴一片区、富一方人”。例如，在海珠区某试点片区，改造后新增公共绿地12公顷、社区养老中心3处、标准化学校2所，常住人口平均通勤时间缩短28分钟。
广州旧改时代项目的定位与目标
广州旧改时代项目是广州市“十四五”城市更新重点工程，定位为“老城市新活力”的实践样板，目标是在2027年前完成32个重点片区更新，惠及居民超15万人。项目强调“三同步”原则：
- 同步规划：旧改方案与城市总体规划、产业布局、交通规划深度耦合
- 同步建设：基础设施、安置房、公建配套“三件套”统一建设、同步交付
- 同步治理：引入专业物业+社区自治组织，实现“改管一体”
值得注意的是，广州旧改时代项目特别设立“居民满意度评估机制”，改造前后开展三轮居民问卷调查，确保“改到群众心坎上”。截至2024年10月，试点片区居民满意度达92.6%，较改造前提升34个百分点。
项目覆盖范围与重点片区一览（2024年最新版）
天河片区
包括车陂-东圃片区（旧工业区转型科创园）、潭村（城中村全面改造）
海珠片区
重点推进南洲-沥滘片区（产城融合示范）、赤沙（TOD综合开发）
白云片区
以白云城市中心为核心，覆盖龙归、太和等12个村
荔湾片区
聚焦永庆坊二期（微改造+文化活化）、芳村茶叶市场产业升级
黄埔片区
联动科学城，推进长洲-鱼珠片区更新，打造“旧改+科创”标杆
番禺片区
重点更新市桥城区与石壁区域，强化与广州南站衔接
注：以上片区均纳入“时代中国广州旧改项目”统一管理框架，由时代中国集团联合属地政府共同实施，确保标准统一、进度可控、质量可溯。
关键节点｜广州旧改时代项目时间轴
立项启动：广州市更新局正式批复“广州旧改时代项目”专项规划，成为中国首个以“时代”命名的城市更新系统工程。时代中国集团签署战略合作协议，承诺投入资金超320亿元。
首批试点签约：海珠区南洲村、天河区潭村等6个片区启动居民意愿征询，签约率首月突破85%。时代中国创新推出“双信封”签约机制（政策信封+个性化安置方案信封），提升透明度。
首期安置房开工：位于黄埔的“时代·悦府”安置社区举行奠基仪式，规划提供安置房3280套，同步配建12班幼儿园、社区健康中心。项目采用BIM+装配式技术，工期缩短30%。
产业导入启动：与中国科学院广州分院、粤港澳大湾区数字经济研究院签署合作协议，在番禺、南沙片区共建“旧改+科创”孵化基地，首批引入AI视觉、智能装备类企业27家。
首批回迁房交付：海珠区南洲村首批862户居民喜提新房，实现“签约即回迁”。现场设立“回迁生活服务站”，提供物业对接、户口迁移、入学咨询“一站式”服务。
智慧社区全覆盖：所有已交付片区接入“时代智居”平台，实现门禁刷脸通行、报修自动派单、能耗智能监测。居民通过小程序可实时查看旧改资金使用、工程进度、回迁排期。
完成40%安置房建设：确保2025年底前完成总规划安置房的40%，同步建成社区商业中心12处、口袋公园45个、社区食堂38个，真正实现“安置即宜居”。
改造进展｜从“脏乱差”到“精致美”的真实蜕变
住宅片区：从“握手楼”到“花园社区”
以海珠区南洲村为例，改造前该片区共有“握手楼”超1200栋，容积率高达6.8，消防通道宽度普遍不足1米，夏季室温常年超38℃。改造后：
改造前（2021年）
- 平均楼间距：2.3米
- 无集中供水供电
- 垃圾收集点1处/平方公里
- 私拉电线超2000处
改造后（2024年）
- 平均楼间距：≥18米
- 智能水电入户
- 垃圾收集站：4处/平方公里
- 私拉电线
更关键的是，新建住宅全部采用绿色建筑二星级标准，外墙保温+断桥铝合金窗使夏季空调能耗下降35%。居民李阿姨说：“以前晚上不敢开窗，现在每天晚饭后在楼下花园散步，孙子在新球场打球，这才是日子！”
旧厂改造：从“散乱污”到“科创高地”
天河区车陂片区原为小型电子元件加工厂聚集地，企业超200家，其中70%为“散乱污”作坊。时代中国联合政府实施“腾笼换鸟”：
- 关停并转：2022年关停高污染企业83家，协助117家转型为配套服务商
- 空间再造：原厂房用地70%转为研发办公，建成“时代智创园”，单栋建筑面积由2000㎡提升至1.2万㎡
- 产业导入：引入智能制造、工业设计类企业56家，年产值预估达18亿元，较改造前提升12倍
案例：原“宏达电子厂”原址，现为“广州智能传感器创新中心”，入驻企业平均研发投入占比达15%，已获专利授权47项。厂长陈工感慨：“过去我们只做代工，现在我们设计产品——旧改改的是厂，更是人的未来。”
商业升级：从“烟火气”到“品质感”
荔湾区芳村茶叶市场曾是“亚洲最大茶叶集散地”，但存在消防隐患多、停车难、管理粗放等问题。时代改造方案坚持“留改拆并举”：
保留
保留百年茶行“陈李济”老铺、非遗传承人工作室3处
改造
新建地下停车场2处（1200车位）、智慧物流中转站1座
年国庆期间，市场客流量达86万人次，同比增长41%；商户平均营收增长27%，其中“茶文化体验馆”单日接待游客超5000人。一位老茶商说：“以前顾客嫌路难走、车难停，现在来了就不想走——旧改不是赶走老味道，是给老味道搭个新舞台。”
公共空间：从“挤角落”到“留白美”
广州旧改时代项目专门划出15%土地用于公共空间建设，打造“15分钟社区生活圈”：
- 口袋公园：利用边角地建成“时代花园”系列口袋公园42座，每座面积300–2000㎡，均设儿童游乐、老年健身、宠物休憩区
- 慢行系统：新建步行道86公里、自行车道63公里，全线贯通“绿道网”，实现村-园-站无缝衔接
- 社区客厅：每3个街坊配建1处“邻里中心”，提供图书阅览、日间照料、社区议事等功能
在白云区龙归社区，原垃圾中转站拆除后建成“时光里”社区公园，保留老榕树群，增设时光长廊（展示村史老照片），成为居民打卡地。社区书记说：“以前大家躲着走的地方，现在成了最热闹的地方——这说明，旧改真的改到了人心坎上。”
生活变迁｜旧改如何改变普通人的日常
孩子的上学路
改造前，海珠区南洲村小学生平均步行1.8公里上学，需穿越3处车流密集路口；家长接送时，村道拥堵超500米。改造后：
- 新建2所标准化小学（18班/所），步行距离缩短至≤400米
- 校门口设置“安全岛”+智能斑马线，红绿灯配时适配学生流量
- 开通“校车专线”6条，覆盖所有安置小区
年级学生小宇说：“现在我每天自己背书包走路上学，路上还能看新种的紫荆花——妈妈说，以前她走读要翻两座桥，现在我连桥都不用过。”
老人的健康圈
旧改同步推进“医养结合”进社区：
- 每个安置社区配建1处“健康小屋”，提供基础体检、慢病管理
- 与三甲医院共建“远程问诊站”，每周专家坐诊2次
- 为60岁以上老人发放“时代健康卡”，每月免费体检1次
岁的张伯患有高血压，他说：“以前去趟医院要转3趟车，现在下楼5分钟，医生连药盒都帮分好周的。旧改改的不是楼，是让老人活得更安心。”
小店老板的账本
旧改并非“赶走小商户”，而是“升级小生意”：
- 保留原商户优先承租权，租金涨幅≤3%/年（市场价涨幅约12%）
- 提供“微创业补贴”：首年免租，次年补贴50%租金
- 接入“时代生活APP”，开通线上订单系统
“时代茶饮”店主林姐算账：“以前月流水3万，房租1.2万；现在月流水5.3万，房租5800元（含补贴），还多了外卖订单——旧改后，我雇了3个新伙计。”
邻里关系的重构
从“关门锁门”到“开门迎邻”：
- 新社区设“共享客厅”12处，每月举办“邻里节”活动
- 成立“旧改乡贤理事会”，由原村民代表参与社区治理
- 开发“时光邻里”小程序，实现邻里互助、旧物交换、活动报名
数据显示，改造后社区纠纷下降76%，居民参与社区事务比例从12%升至68%。一位年轻妈妈说：“以前搬来三年不知道隔壁姓什么，现在邻居约我一起去跳广场舞——旧改改的是空间，更是人与人之间的温度。”
配套升级｜不止于“住”，更在于“活”
交通出行：从“绕路走”到“无缝连”
1. 轨道交通
- 新增地铁站点4处（广州旧改时代项目专线规划）
- 所有安置小区500米内覆盖地铁站
2. 公交系统
- 新开公交线路18条，日均发车3200班次
- 增设“旧改专线”：南洲-琶洲、车陂-科学城等通勤快线
3. 智慧停车
- 地下智能车库覆盖率100%，取车时间≤90秒
- 小区门口设“即停即走”接送区，缓解高峰拥堵
数据：改造后片区平均通勤时间由42分钟降至28分钟，私家车使用率下降22%。
教育医疗：优质资源“家门口”
教育
- 新建/改扩建学校23所（含小学12所、中学5所、幼儿园6所）
- 引入“名校集团化办学”，如华师附中教育集团托管3所新校
- 设立“旧改学生专项奖学金”，覆盖小学至高中
医疗
- 新建社区医院8所，床位160张/所，24小时急诊
- 甲医院“分院+远程”双覆盖（省人民医院、中山一院）
- 为65岁以上老人建立电子健康档案，动态管理
海珠区新市头村居民王女士感慨：“孩子现在上的是‘华附系’学校，我体检直接在社区医院做，不用跑天河——旧改改的是配套，更是孩子和老人的未来。”
生态宜居：从“水泥森林”到“绿色家园”
1. 绿地系统
- 人均公共绿地面积由5.2㎡提升至14.6㎡
- 新建城市公园6座、社区公园22座、口袋公园45个
2. 海绵城市
- 透水铺装覆盖率≥85%
- 雨水花园+生物滞留池系统，内涝发生率下降70%
3. 碳中和实践
- 屋顶光伏覆盖率40%，年发电量1200万度
- 集中供冷系统覆盖核心片区，碳排放下降35%
在白云区龙归社区，改造后PM2.5年均浓度从38μg/m³降至22μg/m³，负氧离子浓度提升2.1倍——旧改让广州的天更蓝、水更清、呼吸更自由。
智慧赋能：旧改里的“科技温度”
1. 智慧安防
- AI摄像头全覆盖（保护隐私前提下），盗窃案下降64%
- 独居老人“智能水表”监测系统，异常用水自动报警
2. 智慧服务
- “时代生活APP”集成报修、缴费、议事、外卖等12项功能
- AI客服7×24小时响应，解决率98.5%
3. 智慧治理
- 建立“旧改数字驾驶舱”，实时监测工程进度、资金使用、居民满意度
- 区块链技术存证所有改造环节，确保阳光透明
位程序员 resident 说：“我们开发的‘社区大脑’系统，能预测哪栋楼电梯故障概率最高——旧改不只是改物理空间，更是用科技守护生活细节。”
补偿指南｜广州旧改时代项目安置政策全解析
是。广州旧改时代项目严格遵循“一村一策、一户一案”原则，补偿方案由三方共同制定：
- 政策依据：《广州市城市更新办法》《时代集团旧改白皮书（2023版）》
- 评估机构：政府指定3家评估公司独立评估，取平均值为基准
- 村民代表会议：方案需获得85%以上村民同意方可实施
例如，海珠区南洲村补偿方案包含：
- 产权置换：1:1.2（建筑面积）回迁房，按“先签先选”原则选房
- 货币补偿：宅基地8000元/㎡+房屋重置价（2800元/㎡）+装修补偿（分4档）
- 过渡安置：每月1800元/户（2人以下）或2600元/户（3人以上），连续发放至回迁
- 特殊补贴：困难户额外补贴5万元/户；60岁以上老人“搬家费”上浮50%
根据2024年最新政策，广州旧改时代项目实行“双轨制”：
- 本村户籍：按原标准享受产权置换+货币补偿
- 非户籍常住人口（需满足3年及以上居住证明+稳定收入）：
- 可获货币补偿（按房屋评估价的85%）
- 可优先购买安置房（价格为成本价的70%）
- 符合条件者可申请“新市民积分入户”
年，共有2173名非户籍居民通过审核获得安置资格，其中42%已成功入户。
时代中国广州旧改项目实行“三同步”办证机制：
- 同步供地：安置地块在签约率超90%后30日内完成供地
- 同步报建：项目开工即启动产权登记预审
- 同步交房：交付时同步发放《不动产权证书》
截至2024年10月，已交付项目中：
- %的居民在收房后30日内拿到产权证
- 产权性质为“国有划拨”，但可依法补缴出让金转为“国有出让”
- 无一例产权纠纷诉讼
特别提示：所有安置房均通过“双保”机制保障产权安全——即保土地性质、保开发资质，确保居民权益不受损。
为保障项目稳定性，广州旧改时代项目设置了“弹性退出机制”：
- 签约期（通常6个月）内：可无条件书面申请退出，退还已收款项
- 签约后至搬迁前：可申请退出，但需扣除5%履约保证金
- 搬迁后至回迁前：原则上不接受退出，特殊情况经审核可货币回购（价格按签约时评估价上浮5%）
年共有127户申请退出，均在7个工作日内完成手续，无一例纠纷。政策设计的核心是“尊重选择，但不鼓励反复”。
常见问题｜关于时代中国广州旧改项目-广州旧改时代项目的10个关键问答
不会。根据广州市教育局《旧改片区教育保障方案》，在改造过渡期内：
- 原学籍保持不变，可继续在原学校就读
- 新安置小区业主子女，享有与原住民同等入学资格
- 年旧改片区新增学位1.2万个，确保“应入尽入”
严格实行“三不原则”：
- 不擅自停水停电
- 不停供超过24小时
- 不停供不提前72小时公告
所有施工均采用“分段轮停”模式，确保居民基本生活不受影响。2024年投诉率同比下降91%。
广州旧改时代项目坚持“房住不炒”原则：
- 安置房5年内禁止上市交易
- 周边商品房价格涨幅控制在年均≤8%（2023–2024年实际涨幅为6.2%）
- 政府设立“保障性租赁住房”专项，提供5000套低价房源
老租客可凭租赁合同申请“旧改租客保障计划”，享受租金涨幅封顶（≤3%/年）。
资金来源实行“三三制”：
- /3来自土地出让金返还
- /3由时代中国集团垫资
- /3通过政策性银行贷款（如国开行、农发行）
所有项目均设立“资金监管专户”，实行“工程进度-资金拨付”挂钩机制。2022–2024年，已完工项目资金使用准确率100%，无一例挪用。
广州旧改时代项目专设“银龄议事厅”：
- 岁以上居民代表占比≥30%
- 重大方案召开“长者听证会”
- 提供大字版政策读本+语音解读
在海珠区试点中，老年代表提出“增设电梯防夹手装置”“楼道增设休息椅”等建议被全部采纳。
可以！政策明确“回迁即恢复原户籍性质”：
- 农业户口转为社区集体户口，保留村集体收益分配权
- 允许子女随迁，享受同等教育、医疗待遇
- 提供“户籍办理绿色通道”，3个工作日内办结
实行“双阶段”收费：
- 过渡期：0元（由项目方承担）
- 回迁后：首年1.2元/㎡/月（市场价30%），次年1.8元/㎡/月，第三年按社区标准
所有收费公示上墙，并接受居民监督委员会质询。
提供“人性化选房机制”：
- 岁以上老人可优先选择1–3楼（不加价）
- 岁以上老人可申请电梯房（1–2楼）
- 设置“无障碍户型”（1.5米通道、L型扶手）
年，82%的老人家庭选择1–2楼，满意度达96%。
广州旧改时代项目坚持“尊重历史、延续文脉”：
- 社区名称保留“原村名+时代”后缀（如南洲时代社区）
- 建立“村史馆”，陈列老照片、老物件
- 保留“村名路”“老榕树路”等地名标识
在番禺区，改造后仍称“市桥西街”，老街坊说：“路名没变，心就踏实。”
广州旧改时代项目构建“四级监督网”：
- 居民监督员：每栋楼1名，直接对接项目部
- 第三方评估：每季度发布《旧改进展白皮书》
- 数字平台：微信小程序实时查看工程直播
- 纪委专线：设立“旧改廉政监督岗”，电话400-XXX-XXXX
年，通过监督渠道解决问题1872件，整改率100%。