聚焦2023—2025年南京老旧小区综合提升工程，提供最权威的改造政策、最详实的工程进展、最贴心的居民指南及最实用的周边配套信息。从“住有所居”迈向“住有宜居”，南京正在书写城市更新的新样本。
立即了解改造全流程根据《南京市城镇老旧小区改造“十四五”规划》，2021—2025年全市计划改造老旧小区1,286个，涉及住宅3,124栋、居民约28.7万户。2023年新增改造项目215个，覆盖玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台等6个主城区及江宁、浦口、六合等近郊区域。
重点改造对象为2000年底前建成、失养失修失管、配套设施不完善、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。
南京老旧小区改造坚持“三改一提升”原则：
实行“政府引导、市场运作、居民参与”的多元投入机制：
年全市老旧小区改造累计投入资金超42亿元。
南京作为六朝古都、十朝都会，城市肌理中保留着大量20世纪50—90年代建成的住宅区。这些老小区普遍面临：
改造不是“刷墙贴砖”的表面文章，而是系统性解决民生痛点的民生工程、发展工程、文化工程。
年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），明确将老旧小区改造纳入“十四五”规划重大工程。重点支持2000年底前建成的住宅小区，鼓励2005年底前建成的小区纳入改造范围。
核心政策要点：
江苏省住建厅印发《江苏省城镇老旧小区改造工作指引（2022版）》，要求各地“一小区一策”制定改造方案，杜绝“一刀切”。南京作为省会城市，承担试点示范任务。
省级重点要求：
年，江苏省老旧小区改造项目获中央补助资金28.6亿元，南京占比达32%。
《南京市城镇老旧小区改造实施方案（2023—2025年）》提出“1个目标、5类重点、X项自选”模式：
年，南京在鼓楼区、秦淮区试点“完整社区”建设，整合15分钟生活圈资源，实现改造与治理双提升。
南京老旧小区改造资金实行“市级引导、区级为主、居民参与、市场补充”机制：
特别提示：
线上渠道：
线下渠道：
针对南京多雨气候特点，2023年起全面推行“双层防水+聚合物水泥防水涂料”工艺：
案例：鼓楼区南秀村小区3—5栋，改造前渗漏率92%，改造后连续2年无渗漏记录。
南京推行“三步走”加梯模式：
年全市加装电梯486部，较2022年增长67%；2024年目标新增600部。
针对老小区消防隐患突出特点，实施“三清一通”工程：
年改造小区消防验收合格率达100%。
严格执行《无障碍设计规范》（GB50763），重点实施：
秦淮区老门东片区实现“全小区无障碍通行”，获住建部典型案例推广。
南京旧改同步推进“智慧化+”，包括：
鼓楼区小桃园社区试点“AI管家”，居民诉求响应时间缩短至2小时。
利用腾退空间，建设“100㎡—500㎡”小型绿地：
年全市旧改小区新增绿地面积12.6万㎡，建成“口袋公园”87处。
1. “微更新+微改造”模式：避免大拆大建，保留街巷肌理与历史记忆。如秦淮区评事街片区，采用“修旧如旧”工艺修复青砖墙、木窗棂。
2. “全生命周期管理”机制：引入社会资本参与改造与运营，通过广告、充电桩、停车位等收益反哺维护，实现“一次改造、长效管理”。
3. “居民议事厅”制度：每个改造小区成立由社区、业主代表、设计师组成的议事会，确保改造方案“居民点单、政府配菜”。
改造范围：12栋建于1985年的砖混住宅，共312户
改造亮点：
居民反馈：“以前下雨天要端盆接水，现在雨天散步都方便了！”——78岁王阿姨（3栋居民）
改造范围：21栋明清风格民居与民国建筑混合区，共568户
改造亮点：
成效：项目获2023年“中国人居环境范例奖”，成为全国旧改标杆。
改造范围：8栋2000年前建成的多层住宅，共426户
改造亮点：
居民满意度：改造后达96.8%，较改造前提升41个百分点。
改造范围：联动改造5个老旧小区（共1,892户），同步改造周边3条支路
创新做法：
社会效益：实现“旧改+片区开发”双赢，带动区域房价回升12%。
,028个
占全市老旧小区总数的68%
,324部
惠及居民约4.2万户
%
较2020年提升38.2个百分点
个月
较2021年缩短3.5个月
根据《南京市老旧小区改造实施方案》，原则上改造对象为2000年底前建成的住宅小区。但2000—2005年间建成、居民改造意愿强烈、存在突出安全隐患的小区，经区级政府评估论证后，可纳入改造计划。建议您向所在社区提交书面改造申请，由街道组织居民议事会表决。
按照《南京市既有住宅加装电梯实施办法》，加装电梯费用由全体业主协商分摊。一般原则为：1—2层业主可不出资，3层以上按楼层系数分摊（如3层20%、4层35%、5层50%、6层65%）。具体方案需经本单元2/3以上业主参与、1/2以上同意，并签订书面协议。政府对加装电梯给予20万元/台财政补贴。
基础类改造（如水电、消防）通常不影响居住；若涉及外墙拆除、屋面施工等需临时搬离的，由区政府协调提供临时周转用房或发放过渡期租房补贴（标准为：500元/户/月，最长6个月）。具体由街道办根据施工方案确定。
改造不直接导致物业费上涨。但因设施升级、服务提升，业主可与物业企业协商调整服务标准与费用。政府鼓励引入专业物业或成立业主自治组织。对暂无物业的小区，街道将指导成立“物业管理委员会”，提供基础物业服务（保洁、安保、维修协调），费用标准由业主大会确定。
根据南京市房产交易中心数据，完成改造的小区二手房平均价格涨幅约为8%—15%，且去化周期缩短20%。尤其加装电梯、完善停车、智慧化改造的小区，溢价更明显。但需注意：升值幅度受地段、学区、小区品质等多重因素影响，改造是重要加分项，但非唯一决定因素。
由市住建局、各街道旧改负责人在线答疑，提供政策解读、流程指导、问题协调服务。
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南京将老旧小区改造与“义务教育优质均衡发展”结合，重点推进：
案例：秦淮区白下高新区片区改造后，原配套小学从“薄弱校”升级为“力人学校分校”，教学质量显著提升。
依托旧改同步推进社区卫生服务提升：
特别提示：65岁以上老人可享受年度免费体检（含B超、心电图、血常规等）。
旧改与交通改善协同推进：
数据：2023年旧改片区居民平均通勤时间缩短至28分钟，较改造前减少7分钟。
旧改中统筹布局商业设施：
创新服务：鼓楼区宝塔桥街道试点“共享厨房”，为独居老人提供助餐、送餐服务。
老旧小区改造不仅是“修房子”，更是南京城市更新战略的核心抓手：
未来，南京旧改将与“城市更新行动”深度融合，推动从“住有所居”向“住有优居”跃升。